李同榮：3理由證明即使沒有央行第七波限貸 房市仍會走空

中央銀行第七波限貸是房市由多轉空的殺手？不過，房市趨勢專家李同榮獨排眾議，直指即使沒有央行這波限貸，房市依然走空，三大理由是技術面量先價行、房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭、經濟基本面趨緩轉弱。其實，市場機制有一定運行軌道，「超漲必跌」才是房市降溫的主因。

李同榮分析，技術面量先價行，8、9月交易量轉弱在先。房市在上半年呈現過熱現象，擦鞋童理論效應，在7月開始由熱轉冷，量能萎縮，瘋狂派對結束，量先價行，萎縮的交易量因過戶移轉速度的遞延，市場的萎縮數據才顯現在8、9月。

8月六都交易量月減7.57%，9月除了高雄未公布以外的五都交易量平均月減7.44%，這些月減量都是7月以來房市已降溫的事實，同時證明與央行919限貸無關。

其次，三大指標技術面偏空，房市甩尾已到盡頭。他認為，房市剛需總價已高到天花板，為了單價拉升，建商將單戶面積也縮到極小化，房價開始甩不動、拉不高。事實上，可從建照、使照核發量、與開工量三大指標的相互關係，證明技術面偏空的道理。

李同榮說，技術面扮演領先指標的建照核發量逐季降低，代表建商信心逐季滑落，只好利用低自備款、零工程款的促銷模式，吸引中期投資客應用高槓桿操作期貨，並製造銷售活絡假象。扮演落後指標的使照核發量正逐季增加，大量交屋潮供給量，帶來市場銷售上壓力不斷遞增；而扮演即時指標的開工量也逐季降低，代表建商過去一年銷售率開始走弱。從技術面三大指指標與數據顯示，房市甩尾現象已到市場盡頭。

最後就是經濟基本面趨緩加上政策面不友善。2024下半年全球經濟與台灣經濟趨緩已呈事實，而政策面不友善，520後，政府持續加碼打炒房不鬆手，警覺性買盤與失望性買盤逐漸進入觀望，加上山雨欲來的全球地緣政治與兩岸地緣緊張因素，處於脆弱的末升段的房市當然搖搖欲墜。

李同榮回顧，這波房市第六循環走勢，在受到史上最頻繁的政策打房壓力下，房價卻愈打愈高。從央行施出的四限貸無效，再由財政部出手房地合一稅2.0，房價反而被轉嫁上衝後，內政部使出絕招禁止預售轉售，但隨之財政部推新青安政策，打敗前面各部會所有打炒房政策。最後央行祭出第六、七波限貸與新青安政策對決⋯⋯，整個打房政策矛盾，可謂網內互打、亂箭齊發。

李同榮表示，任何政策干預都難以改變基本面的現實與技術面循環軌道，房市走空絕非政策干預所能控制，政策利空只是在市場末升甩尾段臨門踹上一腳。房市降溫還是來自包括「技術面量先價行」、「房價推到天花板，末升甩尾已到盡頭」、「經濟基本面趨緩轉弱」、等三大因素，最終市場由多轉空的主因仍是市場機制使然。

他指出，今年第4季房市會開始鬆動，未來兩年房價跌勢不深，整體房市若無重大地緣政治或金融風暴利空，全台房市平均跌幅約10%上下。然而房市雖說走空但區域表現強弱分明，購屋者也不必過度觀望，房市不致崩盤，只要關注家戶數與人口淨流入持續增加地區，擇優進場，積極議價，就能找到進可攻、退可守的產品。