都更危老爭議多 籲制訂定型化契約

「地主與建商在都更危老的消費爭議不比預售屋少，應制訂定型化契約，保障雙方權益！」時代力量立委邱顯智20日指出，地主與建商申請都更危老合建，由於容積獎勵龐大，容易產生消費糾紛，應規範定型化契約，還有設立審議機制。對此，營建署曾回應說，都更危老並非消費行為，制訂契約未必有利推動都更。

政府需介入都更危老

邱顯智表示，都更危老近年來推動緩慢的原因，因為民眾不信任建商，且都更涉及相當多專業知識，且都更危老的地主多為雙北中老年人，過去就曾多次發生地主被建商欺騙，弄得血本無歸，還沒有地方住，因此他呼籲行政院要將此納入《消保法》規範，設立定型化契約範本，以保障地主權益。

另外，他也建議都更危老應該搭配審議機制，邱顯智直言，拿土地重建雖不屬消費行為，但牽涉利益更龐大，過去卻沒有保護機制，都更都有政府介入審查，建議都更危老也要交由政府審查，規範雙方權利義務，才能減少糾紛。

建商不怕打官司

都更危老受害者陳泰源則說，他的父母是103年都更危老案的地主，由於106年推出都更危老的容積獎勵，因此詢問建商能否申請，但當時建商回覆說不行，結果因為與建商簽定都更危老合建契約，土地被銀行信託下，他父母已非土地所有人，讓建商申請到1億多的都更危老容積獎勵，他們一分都沒拿到。

「告建商也沒有用！」陳泰源說，現行法規只能用民事的「債務不履行」控告，且地主還要向法院繳交高額裁判費，相關訴訟也曠日廢時，使得建商可以任意違反契約不用擔心受到處罰，若能制訂定型化契約，就會有罰則，同時保障消費者權益。

定型化避免陷阱

律師蔡志揚也說，都更合建契約是地主與建商雙方議定，但通常建商對法規了解較多，因此合建契約條文多有陷阱，地主很容易上當受騙；但其實也有良心建商被惡地主刁難，據他觀察，都更危老有95%案件屬於「合建分屋」，應有制訂定型化契約的可能，就可加速都更、減少整合成本。

對此，營建署曾發新聞稿說明，營建署表示，2015年前都更案件平均每年僅有40件，2016年後不但逐年增加，並在2019年一度突破百件；另外在危老重建方面，2018年核准數僅有72件， 2020年更高達850件，成長11.8倍，可見都市更新與危老重建在這幾年有大幅的進步與成長。

都更危老非消費

另外，營建署補充，都市更新與危老重建非屬消費行為，並非如買受、租賃等以單一契約範本即可涵括，且危老重建亦須經全體所有權人同意附有經開業建築師簽證之建築物配置及設計圖說之重建計畫後，方可向主管機關申請重建，若政府介入訂定定型化契約，未必有利都市更新的推動，更有行政介入私權與私法公法化的疑慮。

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