房市降溫 營建股能買?5檔績優明星續旺 擇機布局
【文/張燾】
自從2020年量化寬鬆以來,房市就持續受惠資金溢出,近2年呈現量增價漲的趨勢,許多地區的房價都有30%~50%以上的漲幅;然隨著2022年正式進入升息循環,並受到通膨居高不下影響,房市買氣逐步降溫,美國日前公告HMI房屋市場指數下降至46的水準,創下2014年5月以來的新低,顯示多數建商看壞後市發展。
房價未出現明顯衰退
台灣的部分,雖然「有土斯有財」的觀念較為根深蒂固,過去2年來房價飆漲也帶動許多投資客進場;且從近期的房市數據來看,可以發現房價其實尚未出現明顯衰退。
內政部日前公告,今年第2季的全國住宅價格指數年增10.3%,且第2季全國建物買賣登記棟數亦季增1.5%,顯示目前實際交易面仍處於量增價漲的趨勢;不過,今年受到總體經濟環境不佳的影響,由股市流向房市的資金快速退潮,這也使得房市持續走弱,目前亦有將近60%的建商看壞台灣未來房價。
若觀察2012年升息循環及縮表狀況,可發現在收資金的同時,房市也會明顯降溫;即使政府訂定保護市場成交的政策,房價持續向上攀升的空間也已降低。當投資人預期房價將見頂,資金抽離的速度就會加速,使未來房價有反轉向下的可能性。
以美房屋指數為參考
在當前趨勢下,投資人可將幾項美國的房屋指數做為參考,用以判斷全球房市下滑的時機點。
根據過往的狀況,NAHB住宅市場指數與成屋待完成銷售指數屬於領先指標,會在美國房市反轉初期較其他數據先行轉弱,代表市場對未來房市的信心開始下滑;接著新屋銷售與成屋銷售等數據才會跟著走低,顯示房市的交易量與金額開始衰退,屬於同步指標;最後才是營建許可與新屋開工等數據轉弱,這代表建築商意識到房市開始轉差,因此開始放緩蓋房速度以減少庫存,屬於落後指標。
房市具擴短縮長特性
目前房市尚處於衰退最前期的階段,也就是大家對未來的信心開始下滑;當實際的交易數據也開始進一步鬆動時,往往就是房價迅速反轉的時機點,屆時房市將重新回到買方市場,房屋也將失去抗通膨的特性。
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